Vermieter: Wie Sie die AfA erhöhen und Rendite steigern

AfA-Optimierung und Renditesteigerung für Vermieter

Ein Weg für Vermieter, ihre Renditen zu steigern, besteht darin, die Abschreibung für Abnutzung (AfA) zu optimieren. Die AfA ist eine steuerliche Möglichkeit, den Wertverlust von Immobilien über die Nutzungsdauer abzuschreiben. Hier sind einige Ansätze, wie Vermieter die AfA erhöhen und somit ihre Renditen verbessern können:

1. Gezielte Modernisierungen und Sanierungen

Vermieter können durch gezielte Investitionen in Modernisierungen und Sanierungen die AfA erhöhen. Wenn Modernisierungen durchgeführt werden, können diese in der Regel schneller abgeschrieben werden als der ursprüngliche Bau. Besonders energetische Sanierungen oder die Installation moderner Heizungsanlagen, Fenster oder Dämmungen führen nicht nur zu einem höheren Mietniveau, sondern bieten auch steuerliche Vorteile. Solche Investitionen können in der Regel über 2 bis 5 Jahre abgeschrieben werden.

2. Aufteilung der Anschaffungskosten

Ein weiterer Ansatz besteht in der detaillierten Aufteilung der Anschaffungskosten auf die unterschiedlichen Gebäudebestandteile. Dabei wird der Kaufpreis nicht nur auf das Gebäude, sondern auch auf die verschiedenen Gebäudeteile wie technische Anlagen, Außenanlagen und sonstige bauliche Anlagen aufgeteilt. Diese einzelnen Bestandteile haben häufig kürzere Abschreibungszeiträume, wodurch die AfA pro Jahr höher ausfällt.

3. AfA-Optimierung durch Gutachten

Ein Sachverständigengutachten kann helfen, den Gebäudewert und die jeweiligen Anteile besser zu bestimmen. Insbesondere bei älteren Gebäuden kann so ein höherer Anteil der Anschaffungskosten auf schnell abschreibbare Gebäude- oder Anlagenteile entfallen. Dies kann die jährliche AfA deutlich erhöhen und somit die steuerliche Belastung reduzieren.

4. Sonderabschreibungen und Steuervergünstigungen nutzen

Je nach Standort und Art der Immobilie können Vermieter auch von Sonderabschreibungen profitieren. Beispielsweise gibt es in strukturschwachen Regionen oder für Denkmalimmobilien spezielle Abschreibungsmöglichkeiten, die es erlauben, die Immobilie über kürzere Zeiträume höher abzuschreiben.

5. Investitionen in Denkmalschutzimmobilien

Denkmalschutzimmobilien bieten spezielle AfA-Vorteile. Die Kosten für Sanierungen und Renovierungen solcher Gebäude können oftmals mit bis zu 9% über einen Zeitraum von 12 Jahren abgeschrieben werden. Dies führt zu erheblichen steuerlichen Vorteilen und kann die Rendite signifikant erhöhen.

6. Schnelle Abschreibungen bei Neubauten

Für Neubauten gibt es besondere Regelungen, die es erlauben, die AfA auf 2% pro Jahr anzusetzen, was den steuerlichen Abzug beschleunigt und die steuerliche Belastung mindert. Vermieter sollten daher den Zeitpunkt des Baus und den Beginn der Vermietung sorgfältig planen, um den maximalen steuerlichen Vorteil zu realisieren.

Fazit

Durch gezielte Maßnahmen zur Erhöhung der AfA können Vermieter ihre Rendite nachhaltig steigern. Die Optimierung der Abschreibungen sollte jedoch immer unter Berücksichtigung der individuellen steuerlichen Situation und der langfristigen Investitionsstrategie erfolgen. Es ist ratsam, einen Steuerberater oder Immobilienexperten hinzuzuziehen, um die besten Strategien für die spezifische Immobilie zu entwickeln.